按揭點揀？H按 定 P按 的分別與適合人群

香港的住宅按揭，主流銀行普遍提供 H 按與 P 按兩類方案，兩者每年的實際利息支出可以相差數千至數萬元。一般來說，H 按的實際息率多數時間貼近甚至低於 P 按，但每月供款會隨拆息浮動；P 按息率較穩定，供款容易預算。如果你重視每月供款的可預測性，P 按較為合適；如果你願意承受息率波動以換取較低的長期利息成本，H 按是近年香港新造按揭的主流選擇。下文由計息基準、參考息率、波動風險、封頂機制、供款穩定性與轉按靈活度六個維度比較兩者。

H按 與 P按 的六個比較維度

比較兩種按揭，首先要知道兩者的計息邏輯完全不同：H 按跟隨銀行同業拆息，P 按跟隨最優惠利率。下表以 2026 年 8 月市場水平為同一參考基準。

六個維度之中，影響最大的是計息基準與封頂機制：H 按把拆息波動交給借款人承擔，同時設有息率上限作保障；P 按由銀行按最優惠利率統一調整，波動頻率較低，但沒有額外封頂。

H按（拆息按揭）

H 按以銀行同業拆息為基準，息率水平直接反映市場資金成本，是近年香港新造按揭的主流選擇。

優點

• 實際息率多數時間低於 P 按，減息週期時省息效果明顯。
• 拆息回落時供款即時受惠，透明度較高。
• 多數設有 P 按式封頂息率，拆息急升時仍有保障機制。

缺點

• 每月供款隨拆息浮動，高息週期供款額可能明顯上升。
• 計息較複雜，用家需理解拆息與封頂機制的關係。
• 拆息高於封頂息率時，實際息率可能與 P 按相若甚至更高。

適合人群

預期息口平穩或回落、有較充裕現金緩衝、願意接受供款額波動的借款人。以 2026 年 8 月 20 日數據計，一個月 HIBOR 約為 2.68 厘（來源：大紀元時報，2026），仍屬近年偏低水平，息口走向是選擇 H 按的關鍵考慮。

P按（最優惠利率按揭）

P 按以銀行公布的最優惠利率為基準，息率調整次數少，供款較容易預算。

優點

• 息率跟隨最優惠利率調整，變動頻率低，供款容易預算。
• 計息方式簡單直接，無需追蹤每日拆息。
• 加息週期時，P 按實際息率往往低於未設封頂的 H 按。

缺點

• 息口回落時未必跟足拆息降幅，長期利息成本可能高於 H 按。
• 最優惠利率由銀行決定，調整時機存在不確定性。
• 不設額外封頂，利率走勢需自行判斷。

適合人群

重視供款確定性、現金流較緊張、希望每月支出可準確預算的借款人，以及計劃長線持有物業、不打算頻繁轉按的人士。按 2026 年 8 月市場口徑，滙豐、恒生、中銀香港、大新採用 5.00 厘，渣打、東亞、工銀亞洲等採用 5.25 厘（來源：SEEHSE 買樓指南，2026）。

決策建議

按不同情況整理成以下條件式建議，可對照自身處境選擇。

• 如果你是首置、預算緊張，每月供款變動會影響生活開支，就選 P 按，換取供款穩定性。
• 如果你預期未來一兩年息口回落，就選 H 按，享受拆息下調的即時好處。
• 如果你計劃數年內轉按或賣出物業，H 按的轉換空間較大，轉按時較容易比較不同銀行報價。
• 如果你對利率走勢沒有把握，可選擇設有封頂息率的 H 按，進可攻、退可守。
• 如果你是長線收租投資者，重視穩定現金流，就選 P 按或封頂的 H 按，避免加息侵蝕租金回報。

常見問題

H按與P按可以中途轉換嗎？

視乎銀行條款而定。部分銀行容許借款人在指定時限內由 H 按轉為 P 按，或反向轉換，通常涉及手續費或律師費。轉換前應比較兩者息差與費用總額，並向銀行確認具體條款。

封頂息率是什麼？

封頂息率是 H 按的息率上限，多數以 P 按式計算，例如 P-2.25 厘。當拆息上升令計算息率高於封頂息率時，銀行按較低的封頂息率計息，保護借款人免受拆息急升影響。

壓力測試對兩者有分別嗎？

沒有。壓力測試與供款與入息比率要求由金管局統一規定，H 按與 P 按的審批標準一致，分別只在於最終適用的實際息率。具體要求以金管局最新公布與銀行批核結果為準。

現在應該選H按還是P按？

近年香港新造按揭以 H 按佔大多數，主因是多數時間 H 按實際息率較低，並設有封頂保障。不過選擇仍應以個人供款能力與風險承受程度為準，不宜單看市場主流。

資料來源：一個月 HIBOR 數據引自大紀元時報 2026 年 8 月 20 日報道（hk.epochtimes.com）；最優惠利率口徑引自 SEEHSE 買樓指南與 Syfe 理財雜誌 2026 年 8 月整理（seehse.hk、syfe.com）。市場實際批核息率視乎借款人入息、物業估值與銀行條款而定，本文數據僅供參考，以機構最新公布與銀行最終批核為準。本站只比較按揭類型與方案，不對任何銀行或產品作排名。