喺香港買樓，除咗樓價本身，印花稅係最大一筆額外開支。成日聽人講「首置買樓印花稅平啲、非首置貴好多」，仲有人話「而家已經撤辣，冇分別」。究竟 2026 年嘅實際情況係點？首置同非首置買家而家仲有冇分別？呢篇文一次過講清楚。
而家買住宅仲要交咩印花稅？
自 2024 年 2 月 28 日財政預算案宣布「全面撤辣」之後，香港住宅物業買賣再冇「辣招稅」，剩下嘅只有一種：從價印花稅（AVD）。被撤銷嘅三項包括：
- 新住宅從價印花稅（NRSD）：非首置買家要額外交嘅稅項，2023 年 10 月一度由樓價 15% 減至 7.5%，2024 年 2 月 28 日起全面取消。
- 買家印花稅（BSD）：非香港永久性居民及公司名義買家要交 7.5%，同日取消。
- 額外印花稅（SSD）：短期轉售住宅要交嘅稅，按持有年期約 10% 至 20% 不等，同日取消。
即係話，而家無論你係首置、換樓、買多一間，定係外地買家，都只須按「第 2 標準稅率」繳交從價印花稅（來源：FWD 富衛）。
首置 vs 非首置：而家仲有冇分別？
答案可能令你意外：撤辣之後，首置同非首置喺稅率上已經冇分別——兩者都係行同一張第 2 標準稅率表（來源：FWD 富衛）。以前「非首置買樓俾多 7.5%」嘅講法，係指 NRSD，呢項已經取消咗。
不過「首置」身份喺其他方面仍然有用：買 400 萬以下物業嘅「百元印花稅」、按揭審批、同埋換樓退稅安排，詳情見下文。
現行從價印花稅稅階一覽
下表係第 2 標準稅率嘅主要稅階（簡化版，適用於住宅物業）：
| 物業價值 | 從價印花稅 |
|---|---|
| 400 萬港元或以下 | 100 港元 |
| 400 萬至 450 萬 | 100 港元 + 超出 400 萬部分嘅 10% |
| 450 萬至 600 萬 | 50,000 港元 + 超出 450 萬部分嘅 10% |
| 600 萬至 900 萬 | 200,000 港元 + 超出 600 萬部分嘅 10% |
| 900 萬至 2,000 萬 | 500,000 港元 + 超出 900 萬部分嘅 10% |
| 2,000 萬至 1 億 | 樓價嘅 4.25% |
| 超過 1 億港元 | 樓價嘅 6.5% |
重點更新（以政府公布為準）：
- 「百元印花稅」放寬：2025 年財政預算案後，400 萬港元或以下物業嘅從價印花稅只須 100 港元（適用上限由 300 萬提高至 400 萬）。
- 豪宅稅率上調：2026 年 2 月 26 日起，價值超過 1 億港元嘅住宅物業，從價印花稅率由 4.25% 上調至 6.5%，體現「能者多付」原則（來源：FWD 富衛）。
首置買家仲有咩著數？
- 換樓退稅：換樓人士如果喺買入新住宅後 6 個月內，賣出佢唯一另一個住宅物業，可以向稅務局申請退還部分已繳印花稅（即兩次交易嘅稅款差額），呢個係「首置」最實際嘅著數（來源：千居 Spacious）。
- 按揭成數：近年按揭政策已放寬，首置身份喺部分情況下仍較易上會，但呢啲屬銀行審批政策，要逐間銀行問清楚。
- 印花稅退稅額：部分發展商會為首置買家提供印花稅回贈，買新盤時記得問清楚「回贈」定「直接扣稅」。
幾時要交？遲交會點？
買賣協議（臨時買賣合約或正式買賣合約）簽署後 30 日內就要加蓋印花、繳交稅款。逾期繳交會有罰款，罰款金額隨拖欠時間遞增，最高可達應繳稅款嘅 10 倍（來源：FWD 富衛）。如果係透過律師樓處理交易，通常會由律師代辦，但記住自己都要留意死線。
常見問題
非香港永久性居民買樓要俾多啲稅嗎？
唔使。撤辣之後，非永久居民買住宅物業同樣只須按第 2 標準稅率繳交從價印花稅，以前嘅買家印花稅（BSD 7.5%）已經取消。
公司名義買樓係咪要俾多啲？
撤辣後公司名義買住宅同樣按第 2 標準稅率計算，冇咗以前嘅額外稅項。不過公司買樓涉及會計、公司秘書同日後轉名成本，實際使費未必低過個人名義，要計清楚。
聯名買樓點計印花稅？
稅款按物業總值計，唔係按人頭分開計；但如果其中一位聯名人本身持有其他住宅物業，喺部分情況下會影響「首置」認定同按揭安排，簽約前最好問清楚稅務顧問或者律師。
印花稅可唔可以分期或者遲啲交？
一般要一次過喺 30 日內繳交，冇分期安排；遲交只會招致罰款，冇着數。
總結
一句講晒：撤辣之後，首置同非首置喺從價印花稅稅率上已經冇分別，全部行第 2 標準稅率；首置最實際嘅著數反而係「百元印花稅」稅階、換樓退稅同按揭安排。買樓前記得先計清楚印花稅預算，政策同稅階會隨財政預算案調整，一切以稅務局及政府最新公布為準。
